Banco Popular de Puerto Rico v. Zorrilla Posada y otro

                   EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO


   Banco Popular de Puerto Rico

             Recurridos                        Certiorari

                   v.                         

2024 TSPR 62

   Laureano Zorrilla Posada; La               

213 DPR ___

  Corporación Manny Dávila, Inc.

           Peticionarios



Número del Caso:    CC-2023-0332


Fecha:   17 de junio de 2024


Tribunal de Apelaciones:

     Panel IV

Representante legal de la parte peticionaria:

     Lcdo. Miguel A. Canals Canals

Representante legal de la parte recurrida:

     Lcda. Melisa Figueroa Castro


Materia: Derecho Registral – Una nota aclaratoria del Registrador
de la Propiedad, sin mediar consentimiento de las partes o una
resolución judicial que ordene la corrección de un asiento, no
puede tener el efecto de enmendar un error de cabida en un contrato
hipotecario.


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             EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO




  Banco Popular de Puerto Rico

              Recurridos

                  v.
                                            CC-2023-0332 Certiorari

  Laureano Zorrilla Posada; La
 Corporación Manny Dávila, Inc.

             Peticionarios




Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor
ESTRELLA MARTÍNEZ.

En San Juan, Puerto Rico, a 17 de junio de 2024.

      En esta ocasión, nos confrontamos a la concesión de

una ejecución de hipoteca por la vía sumaria a pesar de una

incongruencia     en   la    cabida    de     un   terreno     entre   la

documentación     hipotecaria,        otras      constancias     que   le

preceden en el Registro de la Propiedad (Registro) y la

realidad física del inmueble. De acuerdo con los foros

recurridos, la procedencia de tal remedio se fundamentó en

una   nota     aclaratoria      sobre       la     cabida      consignada

posteriormente por un Registrador de la Propiedad en la

hipoteca inscrita, pues, a su juicio, esta tuvo el efecto

de subsanar la inconsistencia.

      Por     consiguiente,     corresponde         a   este     Tribunal

resolver, no solo si procede la sentencia sumaria en esta
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instancia,   sino   también   si       el   error   en   cabida   en   la

contratación hipotecaria inscrita era susceptible a ser

subsanado mediante una nota aclaratoria posterior que hace

referencia a una inscripción que le precede. Así las cosas,

veamos el cuadro fáctico dentro del cual se desarrolló esta

controversia.

                                   I

     La disputa ante nuestra consideración tiene su origen

en una Demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca

que instó el Banco Popular de Puerto Rico (BPPR) en contra

del Sr. Laureano Zorrilla Posada (señor Zorrilla Posada) y

Manny Dávila, Inc. (Corporación). En esta, el BPPR alegó

que el señor Zorrilla Posada suscribió y emitió un pagaré

hipotecario a favor de Doral Mortgage Corporation el 29 de

agosto de 2003 por la suma de $84,500.00 con intereses al

6.95% anual, cuyo pago fue garantizado con una finca de 252

metros cuadrados ubicada en Río Piedras. Indicó que era el

sucesor en derecho y tenedor del pagaré, y que el señor

Zorrilla Posada había incumplido con los pagos mensuales,

adeudando $44,472.80 del principal. Por lo cual, solicitó

el pago de lo adeudado y la ejecución y venta en subasta

pública del inmueble.

     En su Contestación a demanda y solicitud de vista para

nombramiento de defensor judicial, la Corporación, titular

registral de la finca en cuestión, aceptó la mayoría de las
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alegaciones, pero objetó la aceleración del vencimiento y

la cesión del pagaré.1

       Luego de varios trámites procesales, la Corporación

presentó una Moción en solicitud de desestimación de la

causa de ejecución de hipoteca al amparo de la Regla 10.2

de    las     de   Procedimiento       Civil    y    que       se    ordene    la

continuación       de   los   procedimientos         en   cobro       de   dinero

únicamente. Señaló que tanto la Escritura Núm. 259 como la

Demanda describían el inmueble con una cabida de 252 metros

cuadrados, pero que la Certificación registral de la finca

contenía una observación del Registrador de la Propiedad

que consignaba una cabida de 600 metros cuadrados en acorde

con    otra    inscripción       que   precedía      a    la    hipoteca,      en

específico,        la   novena      inscripción      sobre      un     caso    de

expediente posesorio. Argumentó que la ejecución no podía

ser concedida según solicitada toda vez que había una

diferencia de 348 metros cuadrados entre lo peticionado y

la    realidad     física     del   inmueble,       por   lo    que    procedía

desestimar lo relacionado con la ejecución de la hipoteca

por tratarse de una escritura defectuosa.




       1A
        su vez, sostuvo que el señor Zorrilla Posada estaba
incapacitado por razón de su padecimiento de Alzheimer, por
lo cual solicitó la asignación de un defensor judicial.
Esto fue concedido eventualmente. Posteriormente, se
celebró una vista en la cual el defensor judicial fue
relevado por falta de información y evidencia sobre el
estado mental del señor Zorrilla Posada y le fue anotada la
rebeldía por su incomparecencia a los procedimientos.
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       En respuesta, el BPPR presentó una Moción de réplica

en la cual sostuvo que la descripción de la finca en sus

documentos era la misma que surgía de la Certificación

registral, por lo que fue en esta sobre la cual se constituyó

la hipoteca que, además, estaba debidamente inscrita. Añadió

que la hipoteca se extendía al exceso de cabida, aun cuando

este    se   hubiera   hecho   constar   en   el   Registro   con

posterioridad a la inscripción.2

       Así las cosas, el 6 de septiembre de 2019, el foro

primario emitió una Resolución mediante la cual denegó la

solicitud de desestimación solicitada por la Corporación.

Determinó que la hipoteca que se pretendía ejecutar constaba

inscrita en el Registro y que la descripción registral en

la Escritura Núm. 259 era suficiente para distinguir el

inmueble de cualquier otro.



       2Posteriormente, el    BPPR   presentó   una   Moción
informativa urgente y suplementaria a moción de réplica a
solicitud de desestimación en la cual indicó que el
Registrador de la Propiedad había hecho ciertas notas
aclaratorias en cuanto a la finca en cuestión con respecto
al error en la cabida y la medida correcta según otra
inscripción. Por su parte, la Corporación instó una Moción
en apoyo y suplementaria a moción de desestimación mediante
la cual arguyó que el error en la documentación sobre la
cabida de la finca era enteramente atribuible a la parte
que extendió la facilidad de crédito hipotecario y que el
Registro de la Propiedad no debió haber inscrito la hipoteca
hasta que se rectificara el error, pues admitir que ocurrió
un error o inadvertencia no subsanaba el error en la
escritura de hipoteca. En su Moción suplementaria y en
oposición a desestimación, el BPPR sostuvo que la mera
admisión de que la hipoteca está inscrita es suficiente para
vencer el planteamiento de la Corporación, que el error en
la cabida es insuficiente para invalidar la hipoteca y que,
en todo caso, se hizo una rectificación con respecto a ello.
Apéndice de Petición de certiorari, págs. 124-132, 169-181.
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      Posteriormente,    el    BPPR   instó      una    Solicitud    de

sentencia sumaria. Arguyó que no existía controversia real

sobre hecho material alguno toda vez que se suscribió un

pagaré, se inscribió la hipoteca en el Registro, se dejaron

de emitir los pagos y no había duda sobre cuál fue la

propiedad dada en garantía. Reiteró que el cambio de cabida

no afectó el derecho de terceros y que tal corrección fue

hecha por el propio Registro tras reconocer el error.

      En su Moción en oposición a solicitud de sentencia

sumaria,    la   Corporación   reiteró     que   las    inscripciones

previas a la hipoteca demostraban que la cabida era de 600

metros cuadrados, por lo que las subsiguientes que indicaban

una menor, incluyendo la inscripción dieciocho (18) de

hipoteca en cuestión, violaron el tracto del Registro.

Añadió que el pacto de colateral hipotecario fue solo por

252 metros cuadrados, pues el resto no fue considerado ni

incluido como garantía de la obligación, por lo que el BPPR

se   enriquecería    injustamente     si   se    le    concediera   una

extensión de terreno sobre la cual nunca se pactó y no

solicitó originalmente. Argumentó, además, que               existían

múltiples controversias que obstaculizaban la resolución

sumaria de la controversia, principalmente, si la anotación

marginal del Registrador podía tener un efecto de enmienda

sobre el asiento de la hipoteca con respecto a la cabida

inscrita.
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     El 20 de octubre de 2022, el Tribunal de Primera

Instancia emitió una Sentencia mediante la cual declaró con

lugar la solicitud de sentencia sumaria del BPPR y ordenó

la ejecución de la hipoteca. Determinó que el contrato

hipotecario demostraba que la intención del señor Zorrilla

Posada fue garantizar el pago de la deuda con la totalidad

del inmueble y que la descripción registral detallaba la

finca de forma tal que no había duda sobre su identidad,

independientemente   de   la   diferencia   de   cabida   en    la

documentación.

     Insatisfecha,   la   Corporación   instó    una   Moción   de

reconsideración de sentencia. En esta, resaltó nuevamente

la discrepancia entre la Escritura Núm. 259 por cabida de

252 metros cuadraros y el Registro con 600 metros cuadrados,

siendo la primera la medida reclamada por el BPPR y la

segunda la que finalmente se le concedió sumariamente sin

prueba o vista a pesar de constituir el hecho material

central de la controversia. Señaló que la aclaración del

Registrador de la Propiedad corresponde a una orden judicial

en un asiento diferente al de la contratación hipotecaria,

la inscripción novena versus la decimoctava, por lo que no

podía usarse para corregir error o defecto en algún otro

asiento, mucho menos en uno tan posterior. Objetó que el

foro primario hiciera determinación alguna con respecto a

la intención del deudor cuando no se le había permitido

comparecer y no había tomado lugar descubrimiento de prueba
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al respecto. El Tribunal de Primera Instancia denegó la

reconsideración.

     Todavía   disconforme,   la   Corporación    presentó   una

Apelación ante el Tribunal de Apelaciones en la cual afirmó

que persistía una discordancia en la descripción registral

de la finca entre la Escritura Núm. 259 y el Registro.

Indicó que ello hacía imposible que el Tribunal de Primera

Instancia adjudicara la procedencia de la ejecución de la

totalidad de la finca por la vía sumaria, pues la aclaración

del Registrador no corrigió el tracto registral de la finca

o enmendó el asiento. Negó que la doctrina de garantía de

cabida según el Registro aplicara, pues el reconocimiento

en la extensión de cabida por expediente posesorio precedía

en inscripción a la contratación hipotecaria.

     El 31 de marzo de 2023, el Tribunal de Apelaciones

emitió   una   Sentencia   mediante   la   cual   confirmó    la

determinación del Tribunal de Primera Instancia. Concluyó

que los señalamientos de la Corporación se trataban de

controversias de derecho y que no existía controversia

sustancial de hechos materiales que impidiera la resolución

sumaria de la controversia. Determinó que de la Escritura

Núm. 259 se desprendía la intención de las partes de gravar

la totalidad de la finca y que la discrepancia en el exceso

de cabida se trató de un error que fue aclarado por el

Registrador de la Propiedad a través de las notas.
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      En desacuerdo, la Corporación presentó una Moción de

reconsideración.        Señaló       que    los      348     metros       cuadrados

adicionales      que    no      fueron      incluidos        en      el    contrato

hipotecario fueron producto de una Resolución en un caso

sobre expediente posesorio por haberse ganado terreno a un

mangle. Añadió que, contrario a lo señalado por el foro

apelativo intermedio, no se trató de una accesión natural,

mejoras, indemnización, expropiación forzosa o un aumento

de cabida posterior a la inscripción. Además, rechazó que

no   existieran       hechos    en     controversia,         pues     las    partes

divergían     precisamente        sobre       cuál     era    la      cabida      que

garantizó   la    obligación         principal,        asunto      que     requería

desfile de prueba. Finalmente, expuso que una nota marginal

o aclaratoria no rectificaba o subsanaba asientos inscritos

incorrectamente. Esta fue declarada no ha lugar.

      En su Petición de certiorari ante este Tribunal, la

Corporación sostiene que el Tribunal de Apelaciones erró en

su análisis sobre la sentencia sumaria debido a todos los

hechos materiales que hay en controversia. Señala que le es

inaplicable      lo    relacionado         con    el   Art.     61    de    la    Ley

Hipotecaria,      infra,       según    fue      determinado        por     el   foro

apelativo intermedio con respecto a la extensión de la

hipoteca al resto de la cabida del inmueble. Arguye que la

prueba demuestra que se gravaron solo 252 metros cuadrados,

por lo que aún está en controversia cuánto de la cabida

total estaría expuesta a ejecución y cuál fue la intención
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de las partes al pactar el contrato hipotecario. Finalmente,

expresa que el asiento no es susceptible a ser rectificado

mediante     una   nota   aclaratoria   del   Registrador   de   la

Propiedad.

     De su parte, en su Oposición a recurso de certiorari,

el BPPR indica que los argumentos relacionados con la cabida

ya fueron argumentados y adjudicados de forma final y firme

ante el Tribunal de Primera Instancia tras la solicitud de

desestimación y que, además, deben ser dilucidados en un

pleito independiente por tratarse de alegadas actuaciones u

omisiones del Registro. Afirma que la hipoteca consta en

escritura pública y está inscrita en el Registro, por lo

que es válida y ejecutable. Finalmente, arguye              que la

inscripción contiene una nota aclaratoria que reconoce el

error en la cabida, por lo que fue subsanada.

     Trabada así la controversia, tras la expedición del

auto solicitado y la comparecencia de las partes, procedemos

a resolver el asunto, no sin antes repasar el Derecho

aplicable a la controversia.

                                 II

                                  A.

     Como se sabe, la sentencia sumaria es el mecanismo

procesal adecuado para resolver casos en los que no es

necesaria la celebración de un juicio por no existir duda

sobre los hechos esenciales, contarse con toda la evidencia

necesaria y solo restar la aplicación del derecho. 32 LPRA
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Ap. V, R. 36.3(e); Lugo Montalvo v. Sol Meliá Vacation, 

194 DPR 209, 225

 (2015); Córdova Dexter v. Sucn. Ferraiuoli,

182 DPR 541, 555-556

 (2011).

        Para poder dictar sentencia sumariamente, la parte

promovente      debe      demostrar       “la     inexistencia        de     una

controversia       sustancial         de        hechos      esenciales           y

pertinentes”. 32 LPRA Ap. V, R. 36.1-36.2. Al respecto, un

hecho material esencial y pertinente es aquel que puede

afectar el resultado de la reclamación de conformidad con

el   derecho      sustantivo     aplicable.         Mejías     et     al.     v.

Carrasquillo      et   al.,    

185 DPR 288

,    300     (2012)    (citas

omitidas).

        Por otro lado, la parte que se opone a que se dicte

sentencia sumariamente “no podrá descansar solamente en las

aseveraciones o negaciones contenidas en sus alegaciones,

sino que estará obligada a contestar de forma tan detallada

y específica como lo haya hecho la parte promovente”. Mun.

de Añasco v. ASES et al., 

188 DPR 307

, 328 (2013). “Para

eso, la parte opositora ‘estará obligada a demostrar que

tiene    prueba    para     sustanciar      sus     alegaciones’”.          Íd.,

(citando    a   Abrams     Rivera    v.    E.L.A.,    

178 DPR 914

,     933

(2010)).

        Ahora bien, este Tribunal ha pautado que el foro

apelativo intermedio se encuentra en la misma posición que

el Tribunal de Primera Instancia al momento de revisar

solicitudes de sentencia sumaria. Meléndez González et al.
CC-2023-0332                                                                  11


v. M. Cuebas, 

193 DPR 100

, 118 (2015); Vera v. Dr. Bravo,

161 DPR 308, 334

 (2004). Entiéndase, le corresponde al foro

apelativo realizar una evaluación de novo. Meléndez González

et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 116 (citas omitidas). Para

ello, es indispensable “analizar tanto los documentos que

acompañan la solicitud como los documentos de la oposición

para determinar si existe o no controversia de hechos”.

Rosado Reyes v. Global Healthcare, 

205 DPR 796

, 809 (2020).

       Es decir, como parte de nuestra función revisora,

debemos     evaluar     todos   los   documentos       que       obren   en    el

expediente de modo que, previo a determinar la procedencia

de    una   solicitud     de    sentencia       sumaria,     realicemos        un

“balance adecuado entre el derecho de todo litigante a tener

su día en corte y la disposición justa, rápida y económica

de los litigios civiles”. Íd., pág. 808. (citas omitidas).

                                      B.

       Como es consabido, la hipoteca constituye un derecho

real que garantiza una obligación pecuniaria, por lo que

sus    rasgos     principales     son      su    carácter        accesorio         e

indivisible,       su    constitución        registral       y     que   recae

directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables,

que permanecen en la posesión del propietario. Westernbank

v.    Registradora,      

174 DPR 779

,      784   (2008).3      Según      la

disposición del ahora derogado Código Civil de 1930, el cual



       3Citando
              a J.M. Chico y Ortiz, Estudios sobre Derecho
Hipotecario, Tomo III, Edición Tercera, pág. 1282.
CC-2023-0332                                                             12


es aplicable a los hechos debido al momento en el que

ocurrieron, “es indispensable, para que la hipoteca quede

válidamente    constituida,      que    el   documento       en    que    se

constituya sea inscrito en el registro de la propiedad”.

Art. 1774 del antiguo Código Civil de 1930, 31 LPRA ant.

sec. 5042.

      En lo pertinente a esta controversia, conforme lo

dispone el Art. 61 de la Ley Núm. 210-2015, según enmendada,

conocida     como   la   Ley   del     Registro    de   la        Propiedad

Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (Ley

Hipotecaria), Ley 210-215, 30 LPRA sec. 6088:

      La hipoteca se extiende a las accesiones
      naturales, a las mejoras y al importe de las
      indemnizaciones    concedidas    o   debidas    al
      propietario por los aseguradores de los bienes
      hipotecados o en virtud de expropiación forzosa.
      Se extiende además al exceso de cabida de la finca
      hipotecada, aunque la misma se haya hecho constar
      en el Registro con posterioridad a la inscripción
      de aquélla.

      Cónsono, también se entenderán hipotecadas junto con

la finca, aunque no sean mencionadas en el contrato siempre

que   correspondan       al    propietario,“[l]as        mejoras         que

consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe,

obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad,

adorno,    elevación      de   edificios,      o   cualquiera        otras

semejantes,    y    la   agregación    de    terrenos    por      accesión

natural”, como también “[l]as indemnizaciones concedidas o

debidas al propietario de los inmuebles hipotecados, bien
CC-2023-0332                                                              13


por el aseguramiento de éstos siempre que haya tenido lugar

el siniestro después de

constituida    la    hipoteca,    o        bien   por    la    expropiación

forzosa”. Art. 62 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 6089.

     Finalmente, salvo pacto expreso o disposición legal en

contrario, la hipoteca no comprenderá: los objetos muebles

colocados de forma permanente en la finca hipotecada, ya

sean para su adorno, comodidad o explotación, o bien para

el servicio de alguna industria, a menos que no puedan

separarse sin quebranto de la materia o deterioro del

objeto; los frutos, cualquiera que sea la situación en que

se encuentren; las rentas vencidas y no satisfechas al

tiempo    de   exigirse   el     cumplimiento       de    la    obligación

garantizada, y las nuevas edificaciones donde antes no las

hubiera. Art. 63 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 6090.

                                      C.

     En    nuestro     ordenamiento          inmobiliario,        según    lo

establece el Art. 195 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec.

6311, la rectificación de cabida de alguna finca inscrita

puede hacerse constar en el Registro a través de uno de tres

(3) métodos:

     1.    Mediante sentencia firme dictada en un
           procedimiento ordinario de deslinde judicial
           o fijación de cabida.

     2.    Por escritura pública cuando se trate de
           disminución de cabida irrespectivamente de la
           cantidad de la disminución o en casos de
           exceso de cabida no mayor del veinte por
           ciento (20%) de la cabida registrada. […]
CC-2023-0332                                                   14


     3.   Mediante expediente de dominio, por todo el
          exceso, cuando éste sea mayor del veinte por
          ciento (20%). […]

     De otro lado, el Art. 214 de la Ley Hipotecaria, 30

LPRA sec. 6354, establece que:

     Los errores cometidos por el Registrador al
     extender un asiento podrán ser corregidos, siempre
     que no afecten derechos de titulares inscritos,
     bien de oficio o a solicitud de parte interesada,
     y siempre que se tenga a la vista el instrumento
     o la imagen digital del instrumento que motivó la
     acción.

     Cuando la rectificación pudiera afectar derechos
     de    titulares   inscritos    se   exigirá   el
     consentimiento de éstos para corregir el error o
     una resolución judicial ordenando la corrección
     del asiento. (Énfasis suplido).

     Entiéndase, como regla general, un error en el asiento

de presentación puede ser corregido por el Registrador, motu

proprio, “cuando de la inscripción principal surge el error

y la información necesaria para rectificarlo”. Gasolinas PR

v. Registrador, 

155 DPR 652, 682-683

 (2001). Sin embargo,

el ejercicio de tal facultad no procede cuando la corrección

pueda afectar los derechos de titulares inscritos, pues,

“[e]n ningún caso la rectificación del Registro perjudicará

los derechos legítimamente adquiridos por tercero que reúna

las condiciones fijadas en esta ley”. Íd., pág. 684.

     Expuesto el Derecho pertinente, procedemos a discutir

su aplicación a esta controversia.

                                    III

     Según   se   adelantó,   por   tratarse   de   una   sentencia

sumaria, este Tribunal debe evaluar de novo las solicitudes
CC-2023-0332                                                     15


a favor y en contra de tal proceder, junto con la prueba

documental que obra en el expediente. Tal ejercicio tiene

el   fin   de   determinar   si   los   foros   recurridos   actuaron

correctamente al concluir que procedía una sentencia por la

vía sumaria por no existir alguna controversia de hecho que

impidiera la ejecución de hipoteca solicitada.

      Un análisis detenido de la documentación que surge del

expediente ante nuestra consideración nos obliga a concluir

que el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de

Apelaciones erraron al determinar que procedía la resolución

sumaria de la controversia a pesar de la incongruencia en

la documentación con respecto a la cabida del inmueble.

Veamos.

      En su Demanda, el BPPR describió la finca cuya ejecución

solicitó de la manera siguiente:

      URBANA: Solar en forma rectangular que mide doce
      (12) metros de frente por veintiún (21) metros de
      fondo marcado con el número treinta (30) del
      bloque DJ de la Urbanización Puerto Nuevo,
      propiedad    de   la   Everlasting    Development
      Corporation, localizado en el Barrio Monacillos
      del Municipio de Río Piedras, Puerto Rico, con un
      área de doscientos cincuenta y dos (252.00)
      metros cuadrados. En lindes por el Norte, Sur,
      Este y Oeste, con [te]rrenos propiedad de la
      Everlasting Development Corporation, y dando
      frente al Sur con la calle denominada veintitrés
      (23) de la Urbanización. Enclava una casa.4

      Tal descripción es idéntica a la que surge de la

Escritura Núm. 259 con fecha de 29 de agosto de 2003, la



      4(Negrilla suplida).         Apéndice     de   Petición    de
certiorari, pág. 59.
CC-2023-0332                                                        16


cual consigna la hipoteca y acompañó la petición de ejecución

del   BPPR.5       Esta   consta   inscrita   en   el   Registro   de   la

Propiedad como inscripción 18 al folio 166 del tomo 939 de

Monacillos.6

      Oportunamente, la Corporación trajo a la atención del

Tribunal      de    Primera   Instancia   una   inconsistencia     en   la

cabida del inmueble según fue descrita en la Demanda y en

la documentación que le acompañó, y conforme se desprendía

del propio Registro. En específico, la Certificación de

propiedad inmueble despachada el 28 de diciembre de 2016,

describió la finca de la siguiente manera:

      Urbana: URBANIZACIÓN PUERTO NUEVO de Monacillos.
      Solar: 30-DJ. Cabida: 252 Metros Cuadrados. Norte,
      Sur, Este y Oeste, con terrenos propiedad de la
      Everlasting Development Corporation, y dando
      frente al Sur con la calle denominada número 23 de
      la urbanización. Enclava una casa de bloques de
      cemento   y   hormigón   reforzado,   que   consta
      principalmente de dos dormitorios, sala-comedor,
      cocina y cuarto de baño.7

      No obstante, esta consignaba la observación que se

transcribe a continuación:

      Observación: Según la inscripción 9ª la cabida de
      esta finca es ahora de 600.00 m/c en virtud de
      Expediente de Posesión, dado en el Tribunal
      Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan, el 8 de
      marzo de 1974 en el Caso Civil número 72-4462
      inscrito al folio 110 vto del tomo 482 de
      Monacillos.8


      5Íd.,    pág. 80.

      6Íd.,    pág. 104.

      7(Negrilla      suplida). Íd., pág. 104.

      8(Negrilla      suplida). Íd., pág. 105.
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    Ahora,     en    una   Certificación    de   propiedad   inmueble

subsecuente    con   fecha   de   28   de   noviembre   de   2018,   la

descripción de la finca fue alterada por el Registrador de

la Propiedad, el Hon. Franklin Avilés Santa, para reflejar

lo siguiente:

    Número de Catastro: ---. Urbana: URBANIZACIÓN
    PUERTO NUEVO de Monacillos. Solar: 30-DJ. Cabida:
    600 Metros Cuadrados. Norte, Sur, Este y Oeste,
    con    terrenos  propiedad   de   la   Everlasting
    Development Corporation, y dando frente al Sur con
    la calle denominada número 23 de la urbanización.
    Según inscripción novena, mediante Resolución
    Judicial de 8 de marzo de 1974, en Caso Civil 72-
    4462 sobre Expediente Posesorio, este solar se
    extiende por la parte de atrás, o sea, su fondo en
    29.00 metros, con un área de 348.00 metros
    cuadrados que sumados a los 250.00 metros
    cuadrados que resultan de la inscripción 1ra,
    hacen un área de 600.00 metros cuadrados. Enclava
    una casa de bloques de cemento y hormigón
    reforzado, que consta principalmente de dos
    dormitorios, sala-comedor, cocina y cuarto de
    baño.9

    Así las cosas, el 8 de marzo de 2019, el Registrador

de la Propiedad consignó otra nota marginal:

    Nota marginal 18.1
    Transacción: Advertencia a terceros
    Aclaración: Se aclara la presente inscripción para
    hacer constar que por error e inadvertencia del
    Registro se expresó que la cabida de la finca era
    de 252.00 metros cuadrados, cuando lo correcto es
    una cabida de 600.00 metros cuadrados, según surge
    de la inscripción 9na, en virtud de Expediente de
    Posesión, en el Tribunal Superior de Puerto Rico,
    Sala de San Juan, el 8 de marzo de 1974 en el Caso
    Civil número 72-4462. Se aclara además, la Nota
    Marginal A.1 para hacer constar que los 600.00
    metros de la cabida de la finca surgen de la




    9(Negrilla      suplida). Íd., pág. 116.
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        inscripción 9na que fue inscrita el 25 de agosto
        de 1974.10

        Por su parte, el BPPR sostuvo que esta nota aclaratoria

del Registrador tuvo el efecto de corregir el error de cabida

en la Escritura Núm. 259 inscrita, extendiendo el efecto de

la hipoteca a la totalidad del inmueble, es decir, a los 600

metros cuadrados y no solo a los 252 metros consignados. Tal

argumento fue acogido tanto por el Tribunal de Primera

Instancia como el Tribunal de Apelaciones. No les asiste la

razón.

        Tal y como se indicó previamente, un Registrador de la

Propiedad puede, en efecto, corregir errores en un asiento.

No obstante, el ejercicio de tal facultad procede siempre y

cuando no se afecten los derechos de los titulares. Por

consiguiente,          cuando     tal     corrección        puede   tener    la

consecuencia de afectar derechos de titulares inscritos,

conforme     establecimos         en     Gasolinera    PR    v.   Registrador,

supra,     pág.        683,    “antes      de   proceder      con    cualquier

rectificación de las constancias en el Registro, tiene que

haber sido auscultado el consentimiento de estos titulares

cuyos      derechos           pudieran     verse       afectados     por     la

rectificación”. Íd. En su defecto, “deberá el Registrador o

la   parte       que   solicita    la     corrección    obtener     resolución

judicial     a     tal   efecto     para    ordenar     la    corrección    del

asiento”. Íd.




        10Íd.,   pág. 128.
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       Nótese   que    ello       no    ocurrió      en   este     caso.    Por   el

contrario, el Registrador de la Propiedad unilateralmente

emitió    una   serie        de     observaciones         y   anotaciones         que

desembocaron en una nota aclaratoria que pretendía corregir

el error en la cabida en una inscripción de un contrato

hipotecario. Ello así fundamentado en la información que

surgía con respecto a la cabida de una inscripción que

precedía a aquella a la cual le fue añadida la nota. No surge

del expediente o de la comparecencia de alguna de las partes

que    esta   fuera    extendida         con    el   consentimiento         de    los

titulares inscritos o mediando alguna resolución judicial

ordenando la corrección del asiento. Véase, Art. 214 de la

Ley Hipotecaria, supra.

       Ciertamente,        el     derecho      del   titular       sobre   los    348

metros    cuadrados         que        fueron    excluidos         del     contrato

hipotecario se vería afectado de extenderse el efecto de la

hipoteca sobre tal cabida de la forma antes descrita. Por

lo cual, en ausencia de consentimiento previo a modificar

la extensión de la hipoteca a la totalidad de la cabida,

este     Tribunal          está     imposibilitado            de     validar       la

interpretación        de    los    foros    recurridos        con    respecto     al

efecto corrector de la nota aclaratoria del Registrador de

la Propiedad sobre la cabida del inmueble en la inscripción

de la hipoteca.

       La necesidad de completar tal requerimiento se agudiza

al señalar que, contrario a lo determinado por el foro
CC-2023-0332                                            20


apelativo intermedio, los 348 metros cuadrados que fueron

excluidos tanto del contrato hipotecario como de la Demanda

no fueron producto de alguna de las circunstancias que, de

ordinario, son consideradas como extensiones naturales del

gravamen. Es decir, en concordancia con el Art. 61 de la Ley

Hipotecaria, supra, la diferencia en la cabida no se trató

de una accesión natural, una mejora, el importe de una

indemnización o una expropiación forzosa. Recuérdese, según

se relató, los metros cuadrados en cuestión fueron producto

de un esfuerzo humano concertado para ganarle terreno a un

mangle mediante el secado del área y su subsecuente relleno

de tierra.11 Es decir, no fue una accesión.

     De hecho, tampoco se trata de un exceso de cabida que

se hubiera hecho constar en el Registro con posterioridad a

la inscripción de la hipoteca. De nuevo, la resolución

judicial que aumentó la cabida precedió en inscripción a la

de la hipoteca en el Registro, siendo esta del 1974 y la

novena inscripción y la Escritura Núm. 259 del 2003 la

decimoctava.12



     11Íd.,   pág. 165.

     12Es necesario señalar que emergen inconsistencias en
la cabida de la propia documentación que produjo Doral
Mortgage Corporation durante el proceso de evaluación y
constitución de hipoteca. Un Plot plan con fecha de 11 de
julio de 2003 indica la evaluación de una cabida de 600
metros cuadrados, sin embargo, tal métrica está circulada
en bolígrafo y contiene una nota que indica: “Favor corregir
los metros cuadrados.” Íd., pág. 139. Un segundo Plot plan
con la misma fecha identifica 252 metros cuadrados de
cabida. Íd., pág. 136. De igual forma, el Estudio de título,
la Solicitud de tasaciones y el Property Value Analysis
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      Conforme se discutió, la sentencia sumaria solo procede

cuando no es necesaria la celebración de un juicio por no

existir duda sobre los hechos esenciales, contarse con toda

la evidencia necesaria y solo restar la aplicación del

derecho. Es decir, procede cuando hay una inexistencia total

de    controversias     sustanciales     de    hechos     esenciales    y

pertinentes, siendo estos aquellos que podrían afectar el

resultado de la reclamación de conformidad con el derecho

aplicable.

      En este caso, los Tribunales recurridos concluyeron que

no existía alguna controversia de hecho esencial porque el

error en la cabida del inmueble en el contrato hipotecario

había sido corregido por la nota aclaratoria que consignó

el Registrador de la Propiedad. A esto añadieron que era

evidente   que    la   intención    había     sido   pactar   sobre    la

totalidad del terreno, a pesar de que no se desfiló prueba

al respecto más allá del propio contrato hipotecario.

      A la luz de esto, el estado de Derecho nos obliga a

expresar de forma contundente que la nota aclaratoria del

Registrador de la Propiedad, sin mediar consentimiento de

las partes o una resolución judicial ordenando la corrección

del asiento, no puede tener el efecto de enmendar un error

de cabida en un contrato hipotecario por ello incidir sobre

los   intereses   y    derechos    del   titular.    En   consecuencia,




Report indican una cabida de 252 metros cuadrados. Íd.,
págs. 137, 140 y 142.
CC-2023-0332                                              22


tampoco procede la resolución sumaria por ser la verdadera

extensión de la hipoteca un hecho esencial en controversia

que exige el desfile de prueba en un juicio en su fondo.

                            IV

    Por los fundamentos expresados, se revoca el dictamen

recurrido por ser improcedente la resolución sumaria de la

controversia. En consecuencia, se retorna el asunto a la

consideración del Tribunal de Primera Instancia para la

celebración de un juicio en su fondo en acorde con los

lineamientos aquí establecidos.

    Se dictará Sentencia de conformidad.




                              Luis F. Estrella Martínez
                                    Juez Asociado
          EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO




  Banco Popular de Puerto Rico

           Recurridos

               v.                     CC-2023-0332 Certiorari

  Laureano Zorrilla Posada; La
 Corporación Manny Dávila, Inc.

          Peticionarios




                          Sentencia

En San Juan, Puerto Rico, a 17 de junio de 2024.

     Por los fundamentos expuestos en la Opinión que
antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la
presente Sentencia, se revoca el dictamen recurrido por ser
improcedente la resolución sumaria de la controversia. En
consecuencia, se retorna el asunto a la consideración del
Tribunal de Primera Instancia para la celebración de un
juicio en su fondo en acorde con los lineamientos aquí
establecidos.

     Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del
Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Rivera García
concurre sin opinión escrita. El Juez Asociado señor
Kolthoff Caraballo no intervino.



                            Javier O. Sepúlveda Rodríguez
                           Secretario del Tribunal Supremo